真光四小区
2025年，普陀区143个小区成功实现物业服务“质价双升”，其中单价长期低于0.8元的老旧小区占比高达79%。这一成绩单，见证了普陀从“老旧难管”到“有序焕新”的治理成效。
2026年是普陀区党建引领“双业红”三年行动承上启下的关键之年，普陀将如何乘势而上、再进一步？在3月3日召开的普陀区党建引领物业治理工作部署会上，一张清晰的“施工图”正式亮相——实施“112”攻坚工程，以党建引领的“组合拳”推动物业治理能级全面跃升。
一个目标：100个小区实现“质价双提升”
今年，普陀区将推动100个住宅小区完成物业费调价，推动以“质价相符、优质优价”为导向的系统工程。
“关键是要让老百姓看到变化、感受到价值。”普陀区房管局局长朱铮表示，今年将针对不同小区的产权结构、居民构成、矛盾焦点分类施策。有的小区适用“先体验后付费”模式，让居民在服务提升中感受价值；有的探索“服务菜单式”调价，提供基础包和增值包，由业主大会自主选择。
更为关键的是，普陀区将重点探索建立与市最低工资标准上涨水平挂钩的物业费市场调节机制。“物业费随人力成本上涨微调，逐步形成常态化、透明化的调价预期。”这一机制的探索，旨在从根本上解决物业费“调价难、难调价”的顽疾。
与此同时，普陀将严格执行服务标准、优化物业企业预选库，让提供“优质优价”服务的企业获得更多发展空间，形成“良币驱逐劣币”的健康生态，从供给侧巩固“质价双升”成果。
12个标杆：打造“类真光四”焕新样板
位于真如镇街道的真光四小区，曾经道闸形同虚设、绿化斑秃、保安保洁力量薄弱，陷入“质价双低”的恶性循环。
在居民区党组织引领下，业委会、物业、居民代表反复协商，聘请第三方进行服务标准和成本监审，把账算清、把方案讲明。改造后，小区环境焕然一新，加装了智能安防、更新了公共照明、规范了停车管理。
居民亲眼看到变化，对新收费标准投出赞成票。物业费从0.8元上涨至1.5元，涨幅达88%，增收资金明确用于增加保安巡逻频次、提升绿化养护标准。
真光四小区居民相聚吃“团圆饭”
今年，普陀将这一模式复制推广，在全区10个街镇各打造1个“类真光四”标杆小区，其中真如镇街道再增两个，形成片区化改造格局，共计12个重点综合修缮对象。
“所谓‘类真光四’，就是房屋修缮不仅按市级每平方米520元的修缮标准，更要叠加老百姓‘急难愁盼’的需求。”朱铮解释，“屋面漏水、管线问题、停车难、活动场地不足……老百姓需要什么，就叠加什么，真正解决群众所需。”
硬件改造只是起点，治理升级才是目的。这12个小区将在改造过程中同步建强业委会、实现质价双升、培育社区协商文化，努力建设“不仅建得美，更能管得好”的和谐美好社区。
据了解，普陀区一方面要扎实推进12个“类真光四”小区改造、8.07万平方米旧住房成套改造、200万平方米美丽家园建设；另一方面要不断完善12345热线等全流程处置机制，让诉求解决更及时、行业监管更严格、民意传达更顺畅。
创新机制：连片治理与全周期管理并举
在单个小区突破的基础上，普陀今年将更注重系统化机制的构建。
连片式物业联盟将成为新方向。“以前一个街道有60多个小区，分散给几十家物业公司管，小散乱现象突出。”区房管局介绍，今年将探索推行连片式物业管理模式——或由一家物业企业统一管理多个小区，或形成物业联盟协同服务。通过资源整合、标准统一、调度高效，降低管理成本，提升服务能级。
业委会全周期管理规范今年也即将出台。长征镇祥和家园的实践提供了有益启示：祥和家园曾是“失序”小区——前业委会运作不畅，管理几近停摆。新一届居民区党总支上任后，没有急于改选，而是先下了一盘“人才棋”。通过全覆盖的“四百”大走访，党总支绘制出一张“社区人才地图”：谁是热心党员、谁有财务法律专长、谁在业主中威信高……一个177人的“业委会委员储备库”逐渐清晰。
党总支邀请这些骨干参与公共空间改造、停车方案讨论，在实践中锻炼人选。最终，新一届业委会7名委员中有6名党员，涵盖老中青三代，有企业高管、退休干部、教师，结构合理、能力互补。这个“高配”业委会上任后，高效推动停车位扩容、监控系统全更新、消防隐患整改，用实绩赢得信任。
今年，普陀将试点出台《业委会委员全周期管理规范》地方性标准，从人选储备、任职培训、履职监督到荣誉激励、有序退出，形成闭环管理。同时探索业委会执行秘书制度，为业委会提供专业日常事务支持，严格执行季度财务公示和年度审计，让业委会在阳光下规范运行。
此外，普陀区级层面已锁定46个治理能力较弱的“后进小区”，通过挂牌督办、定期督导，推动全区物业治理水平“底部抬升”。各居民区党组织围绕最突出的物业问题确定“攻坚第一题”，通过解决一个关键痛点，带动全局改善。
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